購屋簽約前的注意事項(下)

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十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之
實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋，亦即，交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。但，當發生賣方原租賃契約未終止或未換約，或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋，甚或交屋有瑕疵者，此時必然導致買方之投訴無門。因此，買方應在交付尾款之前，先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊，俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行，將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。

十四、注意建物坪數比例
建物面積，區分為主建物、附屬建物及共用部分（公共設施）三大部分。其坪數、比例是否相當，與現況是否相符，均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪，合計38坪之房子，讓人誤以為有38坪之大小或價值，其買入後之感覺如何？
十五、建物基地號與土地權狀不符
建物之基地（使用執照記載）與建物坐落（實際投影），係屬不同之位置與空間，假設消費者購買之建物使用執照，包括1、2、3基地號，但建物只坐落在1地號上，試問2、3基地是否應一併過戶產權？

十六、建物之基地持分比例不相當
建物之基地持分比例，係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分)，但其持分是否分配合理？非一般消費者所能知悉。尤其，多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡，此乃不動產交易過程之最大隱憂，宜責成地政士判斷是否相當。

十七、公共設施權利範圍是否為虛坪
共用部分（即公共設施）並未核發所有權狀，實務上應注意該建物之停車位部分，可能因約定予他人專用，導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有，此時形成車道之共有權屬全體住戶，但車位之權利卻屬特定住戶之窘況，此有虛坪買賣之嫌。

十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權
停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權，實務上多屬共有專用性質，其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用，否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」，以免發生使用之爭議。

十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利
地下室停車位登記為主建物(專有部分)者，其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣，係屬「視同區分所有建物」之產權移轉，該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉，但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內，此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分，據以判斷該基地持分比例是否相當，以免買了房屋少了土地持分！

二十、地下室停車位買賣，應區分為大公或小公
地下室之停車位買賣，屬「共用部分」（即公共設施）之買賣時，尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者，過戶產權比例通常為「車位數分之一」（即20個車位持分為各1/20）；屬大公共者，為共有專用之性質，應查明登記簿有無載明車位編號，否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用，以免交屋後使用該車位時發生爭議！

二十一、建物之用途，關係貸款額度與比例
建物登記簿謄本之用途欄，多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明，實務上，絕大多數之優惠貸款，均會要求建物之用途須為「住宅」。消費者應查明其購買需求是否相符？有無影響優惠貸款條件、額度或利率？會否增加其他之稅費負擔？此部分應由地政士予以提示，以免造成買賣重大之糾紛。

二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章
買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時，涉及室內有無變更設計，是以，契約理應載明其權利歸屬，且明定其單價是否與一般建物相同，實務上陽台變成室內或再外移，或當樓層之小公併入室內空間銷售時，均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸)，予以查明判定。

二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能
地籍圖與都市計畫套繪圖之調查，旨在查明基地與道路之關係，實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件，其目的旨在，分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。
消基會統計，近五年之購屋申訴案件，最常發生「退定」的問題，即為契約之糾紛，其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。本文僅提供購屋須知，並同時呼籲消費者在房地產交易時，建議不透過仲介業者委託地政士(代書)，以免發生地政士與不動產經紀人之無從各司其職，失去交易安全二大支柱共同保障之立法原意。