買房注意的八大問題

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一、施工不良

以最常見的「漏水」糾紛來看，房屋的滲漏水通常分為「建物結構性漏水」與「內部排水管線裂漏」兩種，可說都是施工不良所造成的瑕疵，
消費者可利用下雨天看屋，觀察屋頂、地板、牆壁有無積水、漏水或滲水現象，也要注意牆壁、樑柱接縫有無龜裂。此外可以在所有排水孔處
大量灌水，看看是否排水順暢，周圍牆壁與水龍頭接縫處是否會滲水，都是避免買到漏水屋的檢查方式。

然而房屋會不會漏水，重點在於建材優劣與工法細節，以及營造商是否落實建築法規，嚴格要求施工品質。例如裝設氣密窗的施作過程是否確
實，包括窗樓框的填縫、防水塗料與不織布貼合工法，以及浴室、樓層接縫、樓板灌漿、頂樓與牆面的防水工程，加上地下室的防潮、排水工
法等，都是不可不知的細節。

二、建材瑕疵

如「氯離子檢測」不合格的「海砂屋」，與「鋼筋輻射檢測」有問題的「輻射屋」，同樣屬於建材瑕疵的狀況。
所謂的海砂屋，是建商使用未處理過的海砂做為混凝土，由於海砂含有大量氯離子，輕則使牆面剝落、滲出白色痕漬，出現「壁癌」問題，重
則加速鋼筋腐蝕，使混凝土崩塌，損害房屋結構強度，危及生命安全。消費者如有疑慮，可找檢測單位或專業鑑定的公司前來檢查，若檢測出
問題，務必找建商索賠。而所謂輻射屋，是指所使用的鋼筋或其他建材遭受輻射污染，產生會造成人體傷害的放射性物質。由於無法用肉眼判
斷，需藉助儀器檢測，消費者在簽約點交時，可請建商提供輻射偵測證明。一般而言，鋼筋在出廠時，須檢附無輻射污染證明，而有品質的建
商在施工期間，亦會抽檢鋼筋有無污染。由於採用受污染的鋼筋並不會降低成本，所以消費者不必擔心建商因偷工減料導致買到輻射屋的狀況。

三、設備不符

當初在預售屋銷售中心時，銷售人員會展示建案的配備，例如磁磚、衛浴、廚具櫥櫃或答應贈送的電器、家具、燈飾等，消費者除了在當時就得
先詳加詢問配備的規格、品牌外，更須逐一列舉在買賣契約中，拍照存證，保留廣告文宣，在點交時一一核對，如發現不符之處，當場向建商抗
議，要求更換，拒絕點收。而建商若不得已，須變更設備時，也應盡量跟客戶溝通，讓設備不符的瑕疵問題得以合理解決。

四、坪數不足

坪數不足的糾紛，通常是點交時發現室內面積過小，公設面積過大，所產生的「虛坪」狀況。這是因為有建商將「主建物」、「附屬建物」及「
公共設施」面積的持分總合當成「銷售坪數」，造成消費者的認知錯誤。要避免這個問題發生，消費者在擬定契約前就要與建商確定「銷售坪數」
、「使用面積」與「私有面積」的定義，確認彼此雙方的認知無誤，以免日後產生爭議。此外，有些黑心建商會以「非法夾層」的方式來欺騙消
費者，將夾層面積併入坪數計算，不只吃虧受騙，還會被視為違建拆除，消費者不可不察！

在交屋時切記攜帶長尺，自己測量私有面積的坪數大小，對照建商提供公設的計算公式，若發現有面積短小、坪數不足的情形，可要求建商退款
，或討論合理的補償方法。

五、違法施工

所謂的違法施工，是指某些建商在取得合法建築執照後，利用「二次施工」的手段，進行違建，例如「夾層屋」便屬於「違法施工」的一類。由
於法令早已禁建夾層屋，屬於「室內違章建築」的一種，不只有結構安全疑慮，更有遭到拆除的風險。

另外，有些建商為了讓室內空間變大，增加房屋坪數，會將陽台外推，使原本陽台區域改為室內空間，也視為違法的一部份。由於外推的陽台在
結構上缺乏樑柱支撐，又有新舊水泥接合不易的問題，容易造成龜裂或坍陷問題，亦常有漏水情形，消費者均需特別注意。

或有建商將房子蓋在原定為停車場的位置上，由於不列入權狀面積，也屬於違法施工的一部份。不只是吃虧花錢買了個「停車位瑕疵屋」，還嚴
重損害使用權益。

為了避免買到違法施工的建物，消費者在交屋時須仔細閱讀「不動產說明書」（即說明房屋現況及土地、房屋權利登記等之文件），留意是否有
「二次施工」的標誌，也須特別注意建照上的變更項目，如發現有違法情狀，千萬不要簽署二次施工同意書，以免成了冤大頭！

六、公設不實

公設不實的糾紛，可分為兩種情況，一是公共設施縮水或遭忽略、刪除，另外則是公共設施尚未點交，甚至還未完成。

也有建商會私下將獎勵容積挪做公共設施，利用「建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」的規定，多規劃一些停車格，增加樓板面積，實際上
卻將停車格作為他用，反而成了被灌水的公設，讓全體住戶白白多付公設費用，吃了悶虧。

消費者若是遇到公設不實的問題，可要求建商違約給付，或是溝通補償方式。尤其是公共設施尚未完成便通知消費者前來點交，消費者有權利拒
絕交屋，無須理會。

七、停車位糾紛

買房子有時會附帶停車位，最常見的糾紛分別是「停車位使用權」、「停車位面積」、「停車位價金」。消費者在交屋時須特別注意停車位的規
格與種類，除了事先參考法規，確定車位尺寸符合規定外，更要對照實際車位是否與圖面相符，是否為當初簽約時所規劃的規格，以及釐清車位
屬性，避免產生糾紛。

例如車位規格分為「坡平」、「升平」、「坡機」、「升機」，不同的規格有不同的價格，而屬性則有「法定停車位」、「獎勵停車場位」與
「增設停車位」之分。車位不同，所有權的歸屬亦有別，如果與當初簽約內容不同，應立即向建商反應，才不會有車位不符己用，或發生產權
糾紛的問題。

八、逾期交屋

在購買預售屋前，契約內應有明訂交屋期限與逾期措施，如遇逾期交屋問題，建商需依約定罰則賠款，通常是按契約訂立之完工日期、交屋日期
計算，以工程天（不包括例假日）向建商提出逾期罰款請求，或主張解約與賠償違約金等要求。

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太好了 買屋前真的是不能馬虎!!!