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[購物經驗] 購屋簽約前的注意事項(下)

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發表於 2013-11-13 03:30:30 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之
實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋,亦即,交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。但,當發生賣方原租賃契約未終止或未換約,或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋,甚或交屋有瑕疵者,此時必然導致買方之投訴無門。因此,買方應在交付尾款之前,先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊,俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行,將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。

十四、注意建物坪數比例
建物面積,區分為主建物、附屬建物及共用部分(公共設施)三大部分。其坪數、比例是否相當,與現況是否相符,均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪,合計38坪之房子,讓人誤以為有38坪之大小或價值,其買入後之感覺如何?
十五、建物基地號與土地權狀不符
建物之基地(使用執照記載)與建物坐落(實際投影),係屬不同之位置與空間,假設消費者購買之建物使用執照,包括1、2、3基地號,但建物只坐落在1地號上,試問2、3基地是否應一併過戶產權?

十六、建物之基地持分比例不相當
建物之基地持分比例,係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分),但其持分是否分配合理?非一般消費者所能知悉。尤其,多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡,此乃不動產交易過程之最大隱憂,宜責成地政士判斷是否相當。

十七、公共設施權利範圍是否為虛坪
共用部分(即公共設施)並未核發所有權狀,實務上應注意該建物之停車位部分,可能因約定予他人專用,導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有,此時形成車道之共有權屬全體住戶,但車位之權利卻屬特定住戶之窘況,此有虛坪買賣之嫌。

十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權
停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權,實務上多屬共有專用性質,其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用,否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」,以免發生使用之爭議。

十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利
地下室停車位登記為主建物(專有部分)者,其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣,係屬「視同區分所有建物」之產權移轉,該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉,但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內,此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分,據以判斷該基地持分比例是否相當,以免買了房屋少了土地持分!

二十、地下室停車位買賣,應區分為大公或小公
地下室之停車位買賣,屬「共用部分」(即公共設施)之買賣時,尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者,過戶產權比例通常為「車位數分之一」(即20個車位持分為各1/20);屬大公共者,為共有專用之性質,應查明登記簿有無載明車位編號,否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用,以免交屋後使用該車位時發生爭議!

二十一、建物之用途,關係貸款額度與比例
建物登記簿謄本之用途欄,多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明,實務上,絕大多數之優惠貸款,均會要求建物之用途須為「住宅」。消費者應查明其購買需求是否相符?有無影響優惠貸款條件、額度或利率?會否增加其他之稅費負擔?此部分應由地政士予以提示,以免造成買賣重大之糾紛。

二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章
買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時,涉及室內有無變更設計,是以,契約理應載明其權利歸屬,且明定其單價是否與一般建物相同,實務上陽台變成室內或再外移,或當樓層之小公併入室內空間銷售時,均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸),予以查明判定。

二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能
地籍圖與都市計畫套繪圖之調查,旨在查明基地與道路之關係,實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件,其目的旨在,分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。
消基會統計,近五年之購屋申訴案件,最常發生「退定」的問題,即為契約之糾紛,其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。本文僅提供購屋須知,並同時呼籲消費者在房地產交易時,建議不透過仲介業者委託地政士(代書),以免發生地政士與不動產經紀人之無從各司其職,失去交易安全二大支柱共同保障之立法原意。

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