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台灣房地產之買賣標的，實務上多以成屋及預售屋劃分，但法律上則區分為：區分所有建物（即公寓或大廈）與透天厝、平房、別墅與停車位產權之買賣。其屬公寓大廈者，另有公寓大廈管理條例”房地一體化與住戶規約”之規範，也因此房地產之買賣交易所涉及之專業知識與法律常識，比想像中繁雜，消費者在快速變遷之社會脈動下，隨時可能導致買賣雙方立場之對立或利益之衝突，此時皆應以具備充分購屋常識或基本之購屋須知為要訣，俾能保障交易之安全。
茲列舉購屋基本知識與法律常識23招，供消費者參考：
一、產權調查不可或缺
房地產交易之產權調查，均以登記簿謄本標示部、所有權部與他項權利部之內容為主，其旨在查察房地產之面積、持分比例、使用管制、建物用途等有無瑕疵？是否被查封、假扣押、假處分？有無抵押權設定？設定權利價值為何？ 等等，此皆關係到交易之基本權益。
二、房地產非經登記不生效力
我國房地產登記，係採登記生效要件主義。亦即，登記簿謄本所載明之登記名義人即為真正權利人，即使買方之買賣價金已經付清，但尚未辦竣所有權移轉登記，法律上該不動產仍屬賣方所有。因此，產權登記完竣與交屋及貸款之撥放理應同步處理。
三、不動產說明書之交付與簽章
房地產交易之專業人士有不動產估價師、地政士與不動產經紀人三人，其中交易過程中，不動產經紀人有義務就屋況、產權面積、建物公共使用、住戶規約、樓管及契約內容，書立不動產說明書並簽章對消費者負責。
四、比價非比價格，應比價值與售後服務
價格競爭固然為公平競爭之一環，但，房地產專業服務非一般商品，尤以房地產交易安全與監督機制更屬無形服務，此非比價而得判定其價格與價值之區別，消費者切莫以為低價服務之代書或仲介品質，必然會與正常收費之服務品質相同。
五、善用仲介與地政士之雙照服務
不動產買賣交易動輒百萬、千萬，目前仲介業收取之仲介報酬，買方為總價之0.5%~2%，賣方為總價之3%~5%(雙方合計不得逾6%)；而地政士買賣及抵押貸款登記之代辦費用，為12,000元~18,000元不等，其在本質上分別負責仲介斡旋、成交、屋況點交及產權過戶、簽約保障之不同職責，亦為房地產交易之二大支柱。
六、善用要約書，非斡旋金
據消基會統計，委託仲介銷售時，斡旋金之申訴案件所佔比例竟然最多，買方擬請仲介業斡旋議價時，應以「要約書」(不必交付價金)為主；但若擬支付一定價金表示議價之誠意，即為斡旋金（所簽訂之契約即為斡旋契約），此選擇權在買方，且仲介業有義務提醒買方應先行放棄使用要約書後，始得使用斡旋金議價。
七、住戶規約係公寓大廈自治之法律
住戶規約為公寓大廈內部的特別約定，亦屬公寓大廈住戶間相互規範之法律，實務上應先查明其相關規定，例如：管理費會否過高？可否懸掛冷氣機或廣告招牌，居家管理有無特別限制？可否飼養寵物？可否加設鋁鐵窗等，以免搬家變成痛苦之開始。
八、買賣契約先行審閱
消費者看屋，不論是成屋、預售屋、中古屋，都不要衝動支付定金，也不要倉促簽約。契約亦應至少有三到五天的審閱期，要帶回家找地政士（代書）或專業人士審閱；即使擬先行支付定金也以十萬元以內為宜。
九、買賣契約應由地政士(代書)簽章負責
房地產交易過程最重要的莫過於契約之簽訂，實務上買賣契約多以定型化形式為之，買賣雙方均有權指定地政士辦理產權過戶，尤其是契約簽訂同時應由地政士說明內容、法義，甚至朗讀與分析並簽章以示負責。.
十、簽定買賣契約後反設定抵押權保障已付買賣價金
抵押權，可為買賣契約中買方已付價金由賣方返還之擔保。其目的旨在保護買方已支付之契約款，仍受優先受償之保障。亦即買方可考慮簽約後就買賣標的已付價金之同額，設定抵押權予自己。
十一、經查封、假扣押、假處分或訴訟中之註記者儘量避免購買
限制登記，包括：查封、假扣押、假處分、預告登記、破產、禁止處分登記，旨在限制登記名義人妨礙債權人利益所為之一切新登記行為。是以，不建議購買有限制登記的不動產，除非有專業人士從旁協助或負責處理。另，若為註記「訴訟中」者，更表示賣方與他人涉及訴訟糾紛，更應迴避。
十二、貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督
房地產貸款，多屬契約尾款之償付，一般約為總價百分之六十至百分之八十。是以，貸款之額度是否足夠給付尾款？利率買方會否滿意？撥付貸款時點賣方會否如願？代償賣方原貸款之時點與餘額是否有爭議？買方會否在撥款後拒絕轉帳支付尾款？等等，均足以影響買賣交易之進行，具專業能力之地政士與不動產經紀人理應共同監督與負責。
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發表於 2013-11-13 03:29:37